Mikael Mogensen ser flere og flere gøre det: Sådan får du et »gratis« sommerhus

Det koster penge at eje en bolig. Men hvis de er smarte, kan mange danskere komme til at eje et sommerhus »gratis«. Det lyder næsten for godt til at være sandt, men Jyske Banks seniorøkonom Mikael Mogensen mener, at den er god nok. Og nu vil han gerne fortælle, hvordan man bærer sig ad. »Der er en relativt stor gruppe danskere, som kan gøre det. Det er især dem i og omkring storbyerne, som har noget friværdi og en helårsbolig, nogen vil leje,« siger Mikael Mogensen. For at illustrere metoden har seniorøkonomen fundet et sommerhus til 2,5 millioner kroner. Det ligger i Kirke Stillinge på Vestsjælland, og på bedste ejendomsmæglerlingo står der i salgsopstillingen, at »ejendommen er et ægte, hyggeligt fritidshus i velholdt stand« med få minutters gang til »idylliske« Stillinge Strand. Mikael Mogensen har allerede været hurtig og ringet til ejendomsmægleren, der bekræfter, at man nok godt kan tjene 60.000 kroner om året på at leje et sommerhus i området ud. Lige præcis den information er afgørende, hvis man vil gøre sommerhuset »gratis«. Nøglen er udlejning Udlejning er nemlig limen, der får hele Mikael Mogensens metode til at hænge sammen. Tanken er, at man udlejer sommerhuset, når man ikke selv bruger det. På samme måde udlejer man sin helårsbolig, når man slapper af i sommerhuset. »Kombinationen i at leje begge dele ud er rigtig interessant, fordi man får et bundfradrag for begge dele og slipper ret billigt i skat,« pointerer Mikael Mogensen. De første 47.900 kroner, man tjener på at udleje sit sommerhus, er skattefrie, når man udlejer via et bureau. Desuden rører Skat heller ikke de første 33.500 kroner, man tjener på at udleje sin helårsbolig gennem et bureau. Hvert år kan man således tjene 81.400 kroner skattefrit ved at lade andre låne ens boliger. »Det er en del,« siger Mikael Mogensen, og lejeindtægterne kan opveje omkostningerne ved at eje et sommerhus. Seniorøkonomen har opstillet et par regnestykker, der viser hvordan. Fordel gælden i to lån For at få sit navn på postkassen ved sommerhuset i Kirke Hyllinge, skal man skaffe 2,5 millioner kroner til at købe det for. Lykkes det, skal man hver måned betale 2.155 kroner i ejerudgifter. Finansieringen og ejerudgifterne er de to poster i budgettet, Mikael Mogensen mener, at lejeindtægterne kan opveje. Han tager udgangspunkt i, at man allerede har en helårsbolig til en værdi af syv millioner kroner, og man har lån for fire millioner i den. Den første million kroner til at købe sommerhuset med, låner man i sin helårsbolig, og de sidste halvanden million låner man i sommerhuset. »Det gælder om at fordele gælden, så man starter nedefra og låner begge boliger cirka lige langt op. Det er dumt at belåne det ene lige så meget, du kan, og kun belåne det andet 30 procent,« forklarer Mikael Mogensen. Hans argument er, at bidragssatsen bliver unødvendigt høj, hvis man låner for over 60 procent af en boligs værdi. Bidragssatsen er nemlig det gebyr, man betaler til banken for at låne penge, og den stiger, jo hårdere man belåner sin bolig. Følger man Mikael Mogensens fremgangsmåde og tager et F3-lån uden afdrag i begge boliger, vil det i øjeblikket have en rente på 2,2 procent. Udgifterne til sommerhuset i form af lån og ejerudgift vil således løbe op i 7.304 kroner om måneden eller 87.648 kroner om året. Det er naturligvis et underskud. Men det kan laves til et overskud. Sådan er bundlinjen Sommerhuset kan tjene sig selv hjem, hvis man lejer begge boliger ud. Mikael Mogensen regner med, at man på et år før skat tjener knap 35.000 kroner på at udleje sin normale bolig og 60.000 kroner på at udleje sommerhuset. »Det er efter omkostninger til et udlejningsbureau. Man kan få Novasol eller andre til at stå for alt, eller man kan vælge at stå for det praktiske selv og bruge Airbnb for eksempel,« påpeger seniorøkonomen. I så fald tjener man 92.083 kroner på udlejning efter skat, og det opvejer de årlige udgifter ved at eje sommerhuset. Faktisk går det i plus med 4.435 kroner om året. Man skal dog huske det fulde billede. Mikael Mogensens beregninger inkluderer kun de udgifter, der er forbundet ved at eje sommerhuset. Det koster også at bruge det. El, vand, varme, vedligehold og udgifter til udlejningsbureau kommer oveni. »Man kommer langt for 20.000 kroner om året til de ting, vil jeg mene. Nu har jeg også fundet et sommerhus, der er relativt nyt og i nogenlunde stand. Det er ikke tilfældigt, og det gør det lidt nemmere at regne på,« siger han. Havde man valgt et væsentligt dyrere sommerhus, ser regnestykket anderledes ud, medmindre man kan tage en højere pris for lejen. Mikael Mogensen understreger derfor, at nogle fritidsboliger egner sig bedre til manøvren end andre, og man skal naturligvis også have et o.k. af banken til at låne pengene. Husk risiciene Inden man forelsker sig i et sommerhus og vil gøre det »gratis«, skal man huske på de risici, der følger med. Sommerhuset kan falde i værdi, renten på F3-lånet kan stige, udgifterne til vedligehold kan springe i vejret – og du kan risikere, at udlejningen halter. »Du har selvfølgelig noget risiko, så du skal gøre det, fordi du er interesseret i at få adgang til sommerhuset og vil have hjælp til finansiering. Hvis du udelukkende vil tjene penge og ikke bruge det selv, skal du gøre det som erhverv og nok vælge et poolsommerhus på vestkysten,« siger Mikael Mogensen. Alligevel hører seniorøkonomen om flere og flere, der benytter metoden og får deres sommerhus til at gå i nul. Hvis Mikael Mogensen selv skulle begive sig ned ad samme vej, ville han overveje at afdrage på lånet i helårsboligen, men gøre lånet i sommerhuset afdragsfrit. Det vil han gøre for at spare på bidragssatsen, fordi den er højere ved afdragsfrihed. I så fald vil sommerhuset ikke gå i nul. Det vil koste 17.249 kroner at eje om året, hvis man tager udgangspunkt i samme lejeindtægt – men til gengæld vil man have afdraget 23.842 kroner. Mikael Mogensen bemærker, at afdrag i princippet svarer til at flytte penge fra højre til venstre bukselomme – fra sin konto ind i sin bolig – og derfor ville han gøre det, hvis han havde pengene til det. https://www.berlingske.dk/dine-penge/mikael-mogensen-ser-flere-og-flere-goere-det-saadan-faar-du-et-gratis